Os líderes de San Jose embarcaram em uma missão há quase uma década para transformar a décima maior cidade do país em uma rede de aldeias vibrantes onde as pessoas podem viver, trabalhar, fazer compras, andar de bicicleta e brincar a uma quadra umas das outras.
Shopping centers de um andar e lojas e restaurantes independentes seriam substituídos por prédios altos que combinam apartamentos, lojas de varejo e escritórios, uma estratégia de crescimento que aproveita ao máximo o espaço limitado da cidade.
Essas “vilas urbanas”, como são chamadas pelos planejadores, foram adotadas por cidades como Seattle e Portland e arredores. Santa Clara Square – uma comunidade de uso misto ao longo da US 101 em Santa Clara, atraiu inquilinos de alta tecnologia e varejo, criando novas casas para centenas de residentes – e Vila Fruitvale – Uma das primeiras vilas de trânsito da Bay Area, construída perto da estação Fruitvale BART em Oakland em 2003 – reúne lojas de varejo locais, organizações comunitárias e dezenas de residências.
As autoridades não queriam apenas revitalizar áreas não utilizadas ou negligenciadas, eles queriam que os vilarejos de San Jose reduzissem as emissões de gases de efeito estufa e atraíssem jovens trabalhadores em busca de uma experiência urbana, usando-os em centros de varejo como Santana Row ou linhas de trânsito como Berryessa BART Place estação que recentemente recebeu aprovação para a construção de 6.516 unidades residenciais e 6,6 milhões de pés quadrados de espaço comercial.
Mas quase 10 anos depois que as autoridades de San Jose identificaram ambiciosamente 60 locais para essas vilas, apenas 13 projetos foram aprovados. Os críticos dizem que uma miríade de regras que regem o processo de criação de uma vila urbana – especialmente aquelas que afirmam que qualquer construção de moradias deve ser acompanhada por espaços comerciais que criem empregos e limitando quando e onde isso pode ocorrer – incorporadores para outras partes da cidade conduzem a cidade .
Na verdade, as estatísticas da cidade mostram que pouco mais de 35% de todos os novos projetos habitacionais construídos na última década – quando a estratégia da aldeia foi incorporada ao plano geral de San Jose – estavam dentro dessas áreas designadas. E com a maioria dos novos projetos residenciais e de escritórios em San Jose surgindo em outros lugares, os críticos dizem que a cidade está falhando em cumprir suas próprias metas residenciais e de trabalho.
Por décadas, devido à falta de empregos, San Jose tem visto um êxodo diário de residentes que se deslocam para outras cidades para trabalhar. Para interromper essa tendência, em 2011 a cidade anunciou a intenção de aumentar a relação emprego / emprego de 0,85 para 1,1 até 2040. Dez anos depois, a proporção permanece a mesma.
E desde que San Jose estabeleceu uma meta de 25.000 casas para construir até 2023 – ou cerca de 5.000 por ano – em 2018, San Jose tem uma média de menos de 3.000 por ano.
“Não há dúvida de que não fomos capazes de alcançar o desenvolvimento em muitas vilas urbanas necessário para lidar com nossa crise habitacional”, disse o prefeito Sam Liccardo em uma entrevista recente. “Mas isso não significa que não podemos mudar nosso plano para a aldeia urbana para torná-la bem-sucedida.”
Os líderes de San Jose estarão considerando mudanças na estratégia da vila urbana no final deste ano e outras maneiras de melhorar os empregos e as moradias, incluindo a eliminação das zonas tradicionais de residências unifamiliares em grandes partes da cidade – uma ideia que um vereador chamou de distração do problema em questão.
“A realidade é que não estamos tratando de nossa crise habitacional e do déficit de empregos com o plano geral atual em ação”, disse o conselheiro Matt Mahan, que deseja que as autoridades municipais se concentrem na aprovação de planos conceituais para todos os 60 vilarejos urbanos designados.
“É mais fácil fazer negócios em outro lugar”
Para um desenvolvimento substancial em uma aldeia urbana designada, o conselho municipal deve adotar um plano diretor para o bairro. Esses planos definem uma meta para o número de unidades residenciais e metragem quadrada de espaço comercial que a área pode abrigar, ao mesmo tempo que dá a vários desenvolvedores iniciantes uma visão para o desenvolvimento do bairro.
Em aldeias urbanas designadas onde um plano diretor ainda não foi aprovado, moradias populares e desenvolvimento comercial são permitidos, mas moradias negociáveis são proibidas, a menos que haja várias restrições estritas e “mais do que sua cota justa” de espaço comercial.
Davide Vieira, morador do bairro Roosevelt Park Urban Village – uma das primeiras vilas a serem aprovadas em 2013 e agora construindo moradias populares – disse que gostou da forma como foi planejado para levar em conta as sugestões do público, incluindo sua alta densidade. habitação e um novo centro de emprego próximo da futura estação BART da Rua 28 / Pequeno Portugal.
“Com mais desses planos em andamento, as pessoas poderiam construir o tipo de bairros que os membros da comunidade e a cidade de San Jose realmente desejam ver e viver”, disse ele.
Essencialmente, um estudo de 2020 realizado por três acadêmicos da Universidade de Santa Clara descobriu que o conceito de vila urbana de San Jose fez muito pouco, ou nada, para acelerar o desenvolvimento ou aumentar o valor da propriedade nas áreas selecionadas. O grupo de defesa do desenvolvimento urbano SPUR chegou a resultados semelhantes em um papel branco publicado em novembro de 2019.
“Para simplificar, se San Jose não tivesse adotado a política de vila da cidade em 2011, provavelmente teríamos visto o mesmo nível de desenvolvimento e distribuição pela cidade”, disse Michael Kevane, um dos professores da Universidade de Santa Clara que liderou o estudo completamente.
Michael Brilliot, o vice-diretor de planejamento da cidade, atribui o atraso à falta de pessoal, financiamento insuficiente e um longo processo de feedback público. “A democracia leva tempo”, disse ele, “assim como o compromisso social significativo.”
Alguns dos planos de vilas urbanas encontraram forte oposição de proprietários de casas nas proximidades, que temem que os projetos comprometam sua privacidade e entrem em conflito com o caráter de sua comunidade.
Mas mesmo em áreas onde um plano foi adotado e aprovado, como Little Portugal ou Winchester Boulevard, o desenvolvimento limitado até agora demorou mais do que o esperado. Brilliot culpa principalmente os custos de construção por isso.
“Mesmo que os aluguéis sejam exorbitantes, os custos de construção ainda são exorbitantes”, disse ele.
Mas incorporadores imobiliários, defensores da habitação e algumas autoridades eleitas dizem que é principalmente culpa da cidade que isso torna um “fardo” realizar projetos em muitas áreas urbanas de vilarejos.
“Estamos afastando o desenvolvimento das vilas urbanas porque, em muitos casos, é mais fácil fazer negócios em outros lugares da cidade”, disse Michael Lane, diretor de políticas estaduais do SPUR. “Não deveria ser assim.”